Откуда «Культура»

Пользователи соцсетей в курсе, что на этой неделе в хабаровском ресторане «Эхо» прошла презентация нового объекта, который позиционируется как «первый на Дальнем Востоке дом, строящийся по „зеленому стандарту“»: солнечные батареи на крыше, экологически чистые материалы, энергосберегающие технологии, #вотэтовотвсе (подробности можете поискать на официальном сайте жилого комплекса, хотя он малоинформативен, или в некоторых местных СМИ). Лицом проекта стал Денис Грось — все, кто интересовался инвестиционной тематикой, знают его и как лицо другого проекта, индустриального парка «Авангард».

ЖК «Культура», безусловно, пока выглядит проектом модным. По составу участников, я имею в виду. Презентация в одном из самых модных ресторанов, участие в проекте ребят из «Сверхвидео», снимающих самые модные нынче в Хабаровске ролики, воздушный шар от модных «Воздухоплавателей», катающих людей в поднебесье, модный путешественник Дима Куликов как человек, занимающийся продвижением, дизайн сайта «Культуры» от ho! branding agency — которое прославилось модной же инициативой разработки альтернативных брендов разным хабаровским объектам. #вотэтовотвсе второй раз.

Однако что же там в начинке?

Вот команда проекта, представленная со сцены:

kultura-03

В сетях уже прозвучали ироничные замечания на тему «ага, это все на бабло, потыренное в ТОСЭР» и «серьезное дело начинать с грандиозной пьянки, ага». Признаюсь честно, я тоже задумался. Рынок низенький, ну давайте с этим спорить не будем — риелторы меня поддержат. Каким он будет через пару-тройку лет — еще вопрос. Местечко дорогое — самый-самый центр Хабаровска, так что и проект явно недешевый. Посмотрите только на вид из окон будущего комплекса:

kultura-01

kultura-02

Организаторы к тому же уже обмолвились интересующимся, что первые 10% квартир продаются со скидкой и это будет от 70 тысяч рублей за квадрат — впечатляет, да? Столько сейчас стоят «квадраты» в некоторых объектах малоэтажки где-то там на окраинах.

Вместо того, чтобы гадать, предлагаю почитать. У проекта, как и положено, есть проектная декларация, актуальная редакция которой утверждена 28 октября 2016 года — на следующий день после презентации в «Эхо».

Застройщик ЖК «Культура» — ООО «РациоПолис». Уставный капитал — традиционно скромный, 10 тыс. рублей, из него по 9,5% владеют Денис Грось и его партнер по промпарку «Авангард» Андрей Безверхов, 81% принадлежит Губкину Вадиму Владимировичу. Ранее 100% компании, по данным ЕГРЮЛ, владел Шишкин Евгений Игоревич (остающийся ее гендиректором). Компания пока почти «пустая» — чистая прибыль за три квартала 2016 года отсутствует, чистый убыток — 11,6 млн рублей, дебиторка/кредиторка — 58,7/10,8 млн. Типичная картина «проект на старте»: в проектирование вложились, продажи только стартовали.

Что это за «РациоПолис» такой нарисовался? В списке реализованных жилых проектов у компании прочерк.

Сейчас компания сидит в бизнес-центре «Преображенский» на Тургенева, раньше была зарегистрирована по ул. Дзержинского, 65. Сказать о самом ООО почти нечего, зато об основном собственнике — известно немало. Вадим Губкин — генеральный директор АО «Универсальная лизинговая компания», входящей в топ-30 лизинговых компаний России, и ЗАО «ФИК регион капитал» (один из совладельцев УЛК). Бизнес-интересы господина Губкина, впрочем, гораздо шире лизинга. Ему же принадлежат, например, доли 75-100% в двух ЧОПах («Альтаир» и «Барс»), 100% ООО «Хабаровскремпроект», 82,53% ЗАО «Артель старателей „Прибрежная“» (143 млн руб. выручка по РСБУ за 2015 год, 429 тыс. руб. чистой прибыли), 60% ООО «Управление активами» (еще 40% владеет Татьяна Кулик). «Управлению активами» принадлежит, например, 25% ООО «Амур-фитнес» (другие 75% — госпоже Кулик), которое является оператором сети детских спортивных центров ЮНИclub (вот их официальный сайт).

Что касается косвенных взаимосвязей, то могу вам сообщить, что Гамарника 64 (ЖК «Кедровая падь»), одно из мест пребывания ЮНИclub, служит пристанищем и некоторым компаниям Вадима Губкина. Плюс к тому он владеет 15% ООО «Спецтехногрупп». Совладельцем 19% этой компании является ЗАО «Даль-ИФ» — когда-то принадлежавшее на 90% ни много ни мало, а «Далькомбанку» (поглощенному МТС-банком). Еще 10% «Даль-ИФ» владеет ООО «Далькоминфо» — владелец 69,9% ООО «ИТА «Губерния». А если я добавлю, что в 2013 году в ходе двухэтапной сделки Татьяна Кулик перестала быть совладельцем ООО «Ристретто», управляющей компании ГК «Амур» (куда входят и одноименный ресторан, и «Эхо», и еще пара-тройка объектов) — вы все поймете. Хабаровский бизнес — это бизнес пусть и в городе, но все же в деревне, вы сами понимаете: все друг друга знают.

Почему бы господину Губкину не дерзнуть и не вложиться в девелопмент? Причин не вижу.

Момент, между прочим, рискован, но тем и не плох, что рынок низкий, а что с ним будет дальше — никто не знает. Завершение строительства первой очереди комплекса (планируемая сдача в эксплуатацию) на данный момент обозначено как четвертый квартал 2018 года, разрешение на строительство выдано до 04.08.2020. Это обычный «задел» на случай судебных разбирательств, доделок, проблем с вводом и т.д. Практика показывает, что сроки завершения строительства, выставляемые в проектных декларациях на старте, в последнее время обычно нарушаются (продлить их можно всего-навсего приказом гендиректора ООО). Сроки, за пределами которых разрешение на строительные работы заканчивается, нарушить сложнее. Поэтому я бы ориентировался на 2019—2020 год.

Объект стоит 1,03 млрд руб.

До 60% стоимости строительства (кредитная линия на 620,6 млн руб.) готов профинансировать «Сбербанк», забравший в обеспечение кредита в залог право аренды на земельный участок под объектом площадью 9016 кв. м. Да, участок в аренде с 2004 года. А что вы хотели, это же самый центр города. Земля городская.

Как видите, стратегически все правильно: представлять проект будут те, у кого есть имидж, финансировать — те, у кого есть деньги. Первые будут отсвечивать, вторым остается просто выполнить в срок все обязательства. Лично я буду наблюдать за развитием событий с большим интересом.